Yargıtay 6.Hukuk Dairesi’nin 2026/153 Esas – 2026/1731 Karar sayılı kararı
I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; davalı yüklenici şirket ile diğer davalı arsa sahipleri arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşme gereğince Gaziantep ili, … ilçesi, … Mah. 31 04… parsel sayılı taşınmaz üzerine yapılacak binanın 1, 2, 3, 4, 5, 9, 10… nolu bağımsız bölümlerin davalı şirkete, diğer bağımsız bölüm ve işyerlerinin ise arsa sahiplerine ait olacağının kararlaştırıldığını, müvekkilleri ile davalı yüklenici arasında müvekkili … için 1. kat 1 no.lu, … için 7. kat 13. no.lu, … için 2. kat 3 no.lu, … için 5. kat 9 no.lu bağımsız bölümler için satış sözleşmesi yapıldığını ve davalı yükleniciye satış bedellerinin tamamen ödendiğini, davalı yüklenicinin ekonomik zorluklara girmesi ve inşaatı tamamlayamaması sebebiyle müvekkilleri tarafından arsa sahiplerine inşaatın tamamlanması için ek ödemede bulunulduğunu, inşaatın %95 oranında tamamlandığını, müvekkillerinin kendilerine düşen tüm yükümlülükleri yerine getirdiğini, dairelerin tapularının verilmesi için arsa sahiplerine ihtarname gönderildiğini, buna rağmen tapu devrinin gerçekleştirilmediğini belirterek, müvekkili … için 1. kat 1 no.lu, … için 7. kat 13 no.lu, … için 2. kat 3 no.lu, … için 5. kat 9 no.lu bağımsız bölümlerin davalı arsa sahipleri adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı arsa sahipleri vekili cevap dilekçesinde özetle; yüklenicinin kendisine verilen ek sürelere rağmen binayı tamamlayamadığını, inşaatın mevcut tamamlanma oranı dikkate alındığında yüklenicinin tescile hak kazanmadığını, bu nedenle yüklenicinin halefi olarak ondan daire satın alan davacıların da tapu isteme hakkının olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı yüklenici şirket yetkilisi Mehmet Kahraman cevap dilekçesinde özetle; davacılara sattığı bağımsız bölüm satış bedellerini tahsil ettiğini, %75 seviyesine getirdiği inşaatın da davacıların aralarında para toplayarak dava konusu binayı Mala İnşaat kontrolünde tamamen oturabilir konuma getirdiklerini, açılan davayı kabul ettiğini beyan etmiştir.
II. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı yüklenici tarafından yapımı üstlenilen binanın tamamen bitmediği, inşaatın %90 oranında tamamlandığı, buna göre davalı yüklenicinin vaad ettiği daireleri diğer davalı arsa sahiplerinden almaya hak kazanmadığı, edimini ifa etmediğinden davaya konu dairelerin ferağını hak etmediği gerekçesiyle davacıların açmış olduğu tapu iptali ve tescil davasının reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekilince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacılar vekili temyiz dilekçesinde;
a. Müvekkillerinden her birinin inşaatın tamamlanması için davalı arsa sahiplerine ödeme yaptığını, arsa sahiplerinin inşaatın tamamlanmasını kasıtlı olarak engellediğini, taşınmazla ilgili abonelik işlemlerinin yapıldığını, apartman yönetiminin oluşturulduğunu, apartman görevlisi çalıştırıldığını,
b. Arsa sahipleri tarafından yüklenici aleyhine Gaziantep 1. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2018/414 Esas sayılı dosyası ile tazminat davası açıldığını, açılmış bir tazminat davası varken müvekkillere karşı tapu devrine yanaşmamanın hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu, mahkemece yetki verilirse daire sahiplerinin eksiklikleri tamamlayabileceğini veya bedelinin depo edilebileceğini beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, harici satım sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Temliken tescil diye adlandırılan davalarda yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden tapu payını ya da bağımsız bölümü 3. kişilere temlik etmesi mümkündür. Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri uyarınca yüklenicinin ve temlik suretiyle onun alacaklarına halef olan tapu payı ya da bağımsız bölümü temlik alan 3. kişinin tapu payı ya da bağımsız bölüme hak kazanabilmesi için yüklenicinin, sözleşme gereği arsa sahibine karşı üstlendiği inşaat yapma edimini sözleşme ve ekleri, tasdikli proje ve ruhsatı ile imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim etmiş olması zorunludur.
Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Somut uyuşmazlıkta; dosya kapsamı ile anlaşıldığı üzere davalı arsa sahiplerince davalı yüklenici aleyhine Gaziantep 1. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2018/414 Esas sayılı dosyası ile nama ifaya izin, gecikme tazminatının tahsili istemli dava açılmıştır. Davalı arsa sahipleri bu davayı açarak davalı yüklenici ile imzaladıkları arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini ayakta tutma iradesini ortaya koymuşlardır. İş bu nedenle mahkemece, davalı arsa sahiplerinin sözleşme uyarınca edimlerine tam olarak kavuşup kavuşamayacakları, sözleşmenin ifa ile sonuçlanıp sonuçlanmayacağı hususunda bu dava sonucunun beklenmesi, sözleşmenin tam ifa ile sonuçlanmadığı anlaşıldığı takdirde yargılama sırasında alınan bilirkişi kurulu raporu ile inşaatın %90 seviyesine geldiği ve bu seviyenin Dairemizin yerleşik içtihatları uyarınca yüklenicinin eksik bıraktığı edimlerin tamamlanması için kabul edilebilir seviye olduğu anlaşıldığından, davacı üçüncü kişilere davalı arsa sahiplerinin sözleşmesel haklarını tam olarak aynen ya da talep varsa parasal olarak karşılamak isteyip istemediklerinin sorulması, oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanlış değerlendirme sonucu verilen karar doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Dairemizdeki duruşmada davacılar vekille temsil olunduğundan takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacılara verilmesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,28.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.